Hypotheek oversluiten berekenen

Klopt er iets niet? Laat het weten. De gebruikte cijfers en bronnen staan verderop op deze pagina.

Hypotheek oversluiten: wanneer loont het in 2026?

Oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek vervangt door een nieuwe met een lagere rente, bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Deze tool vergelijkt de annuïtaire maandlast bij je huidige en je nieuwe rente over de resterende looptijd, en zet de besparing af tegen de eenmalige kosten. Zo zie je direct de terugverdientijd.

De berekening

De tool rekent voor beide rentes de maandlast uit met de annuïteitenformule: maandlast = restschuld x i / (1 - (1 + i)^-n), met i de maandrente en n het aantal resterende maanden. De besparing per maand is het verschil tussen beide. De terugverdientijd in maanden is: totale kosten / besparing per maand. Is de terugverdientijd duidelijk korter dan je nieuwe rentevaste periode, dan is oversluiten interessant.

Boeterente en overige kosten

De grootste kostenpost is meestal de boeterente, officieel de vergoeding voor vervroegd aflossen. Deze tool berekent die volgens de methode uit de AFM-leidraad: de netto contante waarde van de rentebetalingen die de geldverstrekker misloopt over de resterende rentevaste periode, verdisconteerd tegen de vergelijkingsrente, over de restschuld minus de vergoedingsvrije ruimte (meestal 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar) en rekening houdend met het aflossingsschema. De vuistregel die je vaak leest (renteverschil x restschuld x resterende jaren) overschat de boete fors, omdat die noch de aflossing gedurende de periode noch het contant maken meeneemt. In het rekenvoorbeeld hieronder scheelt dat bijna 1.500 euro. Daarnaast betaal je advies- en bemiddelingskosten (circa 2.000 tot 3.500 euro), notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte (onderdeel van de 1.500 tot 2.500 euro voor aktes), taxatiekosten (circa 400 tot 800 euro) en bij NHG eenmalig 0,4% premie. Goed om te weten: boeterente en de meeste oversluitkosten zijn aftrekbaar in box 1, in 2026 tegen maximaal 37,56%.

Oversluiten in het renteklimaat van 2026

Oversluiten loont vooral voor wie in de piekperiode 2023-2024 een relatief hoge rente heeft vastgezet, of wie wil verlengen tegen een vergelijkbare rente met betere voorwaarden. Sloot je je hypotheek af in de jaren met rentes onder 2%, dan is oversluiten vrijwel nooit gunstig. Een alternatief is rentemiddeling: je huidige geldverstrekker verwerkt de boeterente dan in een opslag op de nieuwe rente, zodat je niets ineens hoeft te betalen. Let op: verleng je bij het oversluiten de looptijd, dan is een deel van de lagere maandlast alleen het gevolg van uitsmeren over meer jaren, niet van rentewinst. De tool rekent de besparing daarom af over de resterende looptijd van je huidige hypotheek en meldt het als de nieuwe looptijd langer is. De uitkomst is een indicatie op basis van annuitaire aflossing; een adviseur rekent je persoonlijke situatie exact door.

Waar deze uitkomst op gebaseerd is

Cijfers van: 2026
Laatst gecontroleerd: 11 augustus 2026
Belangrijkste bron: Belastingdienst: tarieven box 1 2026 (aftrek tegen maximaal 37,56%)

Verandert er een tarief of een grens, dan wordt deze pagina bijgewerkt en verschuift de datum hierboven mee.

Rekenvoorbeeld

Stel: een restschuld van 250.000 euro met een resterende looptijd van 20 jaar. Je betaalt 4,8 procent, je rentevaste periode loopt nog 5 jaar en je kunt oversluiten naar 4,0 procent. De vergoedingsvrije ruimte is 10 procent per jaar en de advies-, taxatie- en notariskosten bedragen samen 4.000 euro.

Stap 1: huidige maandlast = circa 1.622 euro. Nieuwe maandlast = circa 1.515 euro. Besparing: circa 107 euro per maand.

Stap 2: de boeterente. Over de vergoedingsvrije 25.000 euro betaal je niets; de grondslag is dus 225.000 euro. Volgens de AFM-methode, met aflossing gedurende de resterende rentevaste periode en verdisconteerd tegen de vergelijkingsrente, komt de boete uit op circa 7.520 euro. De vuistregel 0,8 procent x 225.000 x 5 jaar zou 9.000 euro geven, dus bijna 1.500 euro te veel.

Stap 3: totale kosten = 7.520 + 4.000 = circa 11.520 euro.

Stap 4: terugverdientijd = 11.520 / 107 = circa 107 maanden, oftewel bijna 9 jaar.

Stap 5: over de volledige 240 resterende maanden bespaar je circa 25.800 euro bruto; na aftrek van de kosten blijft circa 14.300 euro over. Zet je de nieuwe rente 10 jaar of langer vast, dan verdien je de kosten binnen de rentevaste periode terug. Zet je 5 jaar vast, dan niet, en is oversluiten in dit voorbeeld een gok op de rente over vijf jaar.

Omdat boeterente en de meeste oversluitkosten aftrekbaar zijn in box 1, tegen maximaal 37,56 procent in 2026, is het werkelijke plaatje iets gunstiger dan deze bruto berekening.

Tips

Vraag bij je geldverstrekker een boeterente-opgave op en leg die naast de uitkomst hier: de berekening luistert nauw (vergelijkingsrente, vergoedingsvrije ruimte, aflossingsschema) en een paar weken later kan het bedrag al anders zijn.
Wantrouw de vuistregel renteverschil x restschuld x resterende jaren: die overschat de boete, omdat hij de aflossing tijdens de rentevaste periode negeert en niet contant maakt.
Benut eerst je boetevrije ruimte: bij de meeste hypotheken mag je 10 tot 20% per jaar boetevrij aflossen, wat de boeterente direct verlaagt.
Overweeg rentemiddeling bij je huidige geldverstrekker als je de boeterente niet ineens wilt of kunt betalen: de boete wordt dan verwerkt in een renteopslag.
Vergeet de fiscus niet: boeterente, advieskosten, taxatie en de nieuwe hypotheekakte zijn aftrekbaar in box 1, in 2026 tegen maximaal 37,56%.
Vergelijk de terugverdientijd altijd met je nieuwe rentevaste periode: bijna 9 jaar is prima bij 20 jaar vast, maar riskant bij 5 jaar vast.
Let op als je bij het oversluiten de looptijd verlengt: een deel van de lagere maandlast komt dan door uitsmeren over meer jaren en niet door de lagere rente. De tool rekent de besparing af over de resterende looptijd van je huidige hypotheek.
Kijk verder dan de rente: oversluiten is ook het moment om je hypotheekvorm, looptijd of NHG-status (grens 2026: 470.000 euro) opnieuw te bekijken.

Veelgestelde vragen

Wanneer is hypotheek oversluiten interessant?

Als de terugverdientijd van de kosten duidelijk korter is dan je nieuwe rentevaste periode. Reken: totale kosten (boeterente plus advies, taxatie en notaris) gedeeld door de maandelijkse besparing. Bespaar je 107 euro per maand bij 11.520 euro kosten, dan is dat circa 107 maanden; dat loont bij 20 jaar vast, maar niet bij 5 jaar vast.

Hoe wordt de boeterente berekend?

Volgens de AFM-leidraad: de geldverstrekker berekent de netto contante waarde van de rentebetalingen die hij misloopt over de resterende rentevaste periode, verdisconteerd tegen de vergelijkingsrente, over de restschuld minus de vergoedingsvrije ruimte (meestal 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar) en rekening houdend met het aflossingsschema. De simpele vuistregel renteverschil x restschuld x resterende jaren komt daar duidelijk boven uit.

Is boeterente aftrekbaar in 2026?

Ja, boeterente geldt als rente voor de eigen woning en is aftrekbaar in box 1, net als advies-, taxatie- en notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte. Het maximale aftrektarief is in 2026 37,56%, ook voor inkomens in de hoogste schijf.

Wat is rentemiddeling en wanneer kies je daarvoor?

Bij rentemiddeling blijf je bij je huidige geldverstrekker en wordt de boeterente uitgesmeerd als opslag op een nieuwe, lagere rente. Je betaalt dus niets ineens. Het is een alternatief als je geen spaargeld wilt gebruiken, maar vergelijk het altijd met echt oversluiten inclusief kosten.

Wat kost oversluiten naast de boeterente?

Reken op advies- en bemiddelingskosten van circa 2.000 tot 3.500 euro, taxatiekosten van circa 400 tot 800 euro, notariskosten voor de hypotheekakte en bij NHG eenmalig 0,4% premie over het hypotheekbedrag. Samen vaak 3.000 tot 6.000 euro bovenop de eventuele boete.

Vanaf welk renteverschil loont oversluiten?

Er is geen vast omslagpunt: het hangt af van je restschuld, de resterende rentevaste periode en de hoogte van de boeterente. Vul je eigen contractrente en de rente uit een actuele offerte in en kijk naar de terugverdientijd. Vraag altijd meerdere offertes op, want tarieven verschillen per geldverstrekker en per risicoklasse.

Bronnen

Cijfers gecontroleerd aan de hand van officiële bronnen. Aan de uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend.

Citeren: Hypotheek oversluiten, allesberekenen.nl/hypotheek-oversluiten (cijfers 2026, gecontroleerd 11 augustus 2026). Onderbouwd met: Belastingdienst: tarieven box 1 2026 (aftrek tegen maximaal 37,56%). De berekening draait in de browser van de bezoeker; er worden geen ingevulde gegevens opgeslagen. Neem bij overname de uitkomst niet los van de aannames hierboven over.