Hypotheek oversluiten berekenen

Hypotheek oversluiten: wanneer loont het in 2026?

Oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek vervangt door een nieuwe met een lagere rente, bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Deze tool vergelijkt de annuïtaire maandlast bij je huidige en je nieuwe rente over de resterende looptijd, en zet de besparing af tegen de eenmalige kosten. Zo zie je direct de terugverdientijd.

De berekening

De tool rekent voor beide rentes de maandlast uit met de annuïteitenformule: maandlast = restschuld x i / (1 - (1 + i)^-n), met i de maandrente en n het aantal resterende maanden. De besparing per maand is het verschil tussen beide. De terugverdientijd in maanden is: totale kosten / besparing per maand. Is de terugverdientijd duidelijk korter dan je nieuwe rentevaste periode, dan is oversluiten interessant.

Boeterente en overige kosten

De grootste kostenpost is meestal de boeterente (vergoeding voor vervroegd aflossen). Die is grofweg gelijk aan het renteverschil tussen je contractrente en de actuele rente voor de resterende rentevaste periode, berekend over de restschuld minus het boetevrije deel (vaak 10 tot 20% per jaar). Daarnaast betaal je advies- en bemiddelingskosten (circa 2.000 tot 3.500 euro), notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte (onderdeel van de 1.500 tot 2.500 euro voor aktes), taxatiekosten (circa 400 tot 800 euro) en bij NHG eenmalig 0,4% premie. Goed om te weten: boeterente en de meeste oversluitkosten zijn aftrekbaar in box 1, in 2026 tegen maximaal 37,56%.

Oversluiten in het renteklimaat van 2026

De gemiddelde 10-jaarsrente met NHG lag in juli 2026 rond de 4,0% en 20 jaar vast rond 4,1 tot 4,6%. Oversluiten loont daardoor vooral voor wie in de piekperiode 2023-2024 een relatief hoge rente heeft vastgezet, of wie wil verlengen tegen een vergelijkbare rente met betere voorwaarden. Sloot je je hypotheek af in de jaren met rentes onder 2%, dan is oversluiten vrijwel nooit gunstig. Een alternatief is rentemiddeling: je huidige geldverstrekker verwerkt de boeterente dan in een opslag op de nieuwe rente, zodat je niets ineens hoeft te betalen. Let op: de uitkomst is een indicatie op basis van gelijke looptijden en annuïtaire aflossing; een adviseur rekent je persoonlijke situatie exact door.

Rekenvoorbeeld

Stel: je hebt in juli 2026 een restschuld van 250.000 euro met een resterende looptijd van 20 jaar. Je betaalt nu 4,8% en kunt oversluiten naar 4,0%. De totale kosten (boeterente plus advies, taxatie en notaris) bedragen 9.000 euro.

Stap 1: huidige maandlast = 250.000 x 0,004 / (1 - 1,004^-240) = circa 1.622 euro. Stap 2: nieuwe maandlast = 250.000 x 0,003333 / (1 - 1,003333^-240) = circa 1.515 euro. Stap 3: besparing = 1.622 - 1.515 = circa 107 euro per maand. Stap 4: terugverdientijd = 9.000 / 107 = circa 84 maanden, oftewel 7 jaar. Stap 5: over de volledige 240 maanden bespaar je bruto circa 25.800 euro; na aftrek van de kosten blijft netto circa 16.800 euro over.

Zet je de nieuwe rente 10 jaar of langer vast, dan verdien je de kosten ruim binnen de rentevaste periode terug en is oversluiten in dit voorbeeld aantrekkelijk. Omdat de boeterente en een groot deel van de kosten aftrekbaar zijn (tegen maximaal 37,56% in 2026), is het werkelijke plaatje zelfs iets gunstiger dan deze bruto berekening.

Tips

Vraag bij meerdere geldverstrekkers een boeterente-opgave op: de berekening luistert nauw (vergelijkingsrente, boetevrij deel) en een paar weken later kan het bedrag al anders zijn.
Benut eerst je boetevrije ruimte: bij de meeste hypotheken mag je 10 tot 20% per jaar boetevrij aflossen, wat de boeterente direct verlaagt.
Overweeg rentemiddeling bij je huidige geldverstrekker als je de boeterente niet ineens wilt of kunt betalen: de boete wordt dan verwerkt in een renteopslag.
Vergeet de fiscus niet: boeterente, advieskosten, taxatie en de nieuwe hypotheekakte zijn aftrekbaar in box 1, in 2026 tegen maximaal 37,56%.
Vergelijk de terugverdientijd altijd met je nieuwe rentevaste periode: een terugverdientijd van 7 jaar is prima bij 20 jaar vast, maar riskant bij 5 jaar vast.
Kijk verder dan de rente: oversluiten is ook het moment om je hypotheekvorm, looptijd of NHG-status (grens 2026: 470.000 euro) opnieuw te bekijken.

Veelgestelde vragen

Wanneer is hypotheek oversluiten interessant?

Als de terugverdientijd van de kosten duidelijk korter is dan je nieuwe rentevaste periode. Reken: totale kosten gedeeld door de maandelijkse besparing. Bespaar je 107 euro per maand bij 9.000 euro kosten, dan is de terugverdientijd 84 maanden; bij 10 of 20 jaar vast loont dat.

Hoe wordt de boeterente berekend?

De geldverstrekker vergelijkt jouw contractrente met de actuele rente voor de resterende rentevaste periode en rekent het gemiste renteverschil contant over je restschuld, minus het deel dat je boetevrij mag aflossen. Hoe groter het renteverschil en hoe langer de resterende periode, hoe hoger de boete.

Is boeterente aftrekbaar in 2026?

Ja, boeterente geldt als rente voor de eigen woning en is aftrekbaar in box 1, net als advies-, taxatie- en notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte. Het maximale aftrektarief is in 2026 37,56%, ook voor inkomens in de hoogste schijf.

Wat is rentemiddeling en wanneer kies je daarvoor?

Bij rentemiddeling blijf je bij je huidige geldverstrekker en wordt de boeterente uitgesmeerd als opslag op een nieuwe, lagere rente. Je betaalt dus niets ineens. Het is een alternatief als je geen spaargeld wilt gebruiken, maar vergelijk het altijd met echt oversluiten inclusief kosten.

Wat kost oversluiten naast de boeterente?

Reken op advies- en bemiddelingskosten van circa 2.000 tot 3.500 euro, taxatiekosten van circa 400 tot 800 euro, notariskosten voor de hypotheekakte en bij NHG eenmalig 0,4% premie over het hypotheekbedrag. Samen vaak 3.000 tot 6.000 euro bovenop de eventuele boete.

Wat is de hypotheekrente voor oversluiten in juli 2026?

Indicatief circa 3,9 tot 4,0% voor 10 jaar vast met NHG en circa 4,1 tot 4,6% voor 10 tot 20 jaar vast zonder NHG. Oversluiten is daardoor vooral interessant voor wie nu een rente ruim boven deze niveaus betaalt.

Bronnen

Cijfers gecontroleerd in juli 2026 aan de hand van officiële bronnen. Aan de uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend.