Maximale hypotheek berekenen

Vul je inkomen, eventueel partnerinkomen, rente, rentevaste periode en DUO-maandbedrag in voor een indicatie van je maximale hypotheek volgens de financieringslastnormen 2026.

Klopt er iets niet? Laat het weten. De gebruikte cijfers en bronnen staan verderop op deze pagina.

Maximale hypotheek berekenen in 2026

Hoeveel je maximaal kunt lenen hangt af van je bruto toetsinkomen, de rente waarmee getoetst moet worden en de wettelijke financieringslastpercentages. Die percentages staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en worden jaarlijks op advies van het Nibud vastgesteld. Deze tool gebruikt de volledige tabel van 2026.

Zo werkt de berekening

Stap 1: maximale bruto maandlast = toetsinkomen x financieringslastpercentage / 12, min de weging van een eventuele studieschuld. Stap 2: maximale hypotheek = maandlast x de annuiteitenfactor over 360 maanden. Het financieringslastpercentage stijgt met inkomen en met rente: bij een inkomen van 40.000 tot 60.000 euro en een toetsrente tussen 3,5 en 4,0 procent is het 22,6 procent, bij 70.000 euro en een toetsrente tussen 4,0 en 4,5 procent 24,5 procent, en bij 80.000 euro in diezelfde renteklasse 26,3 procent.

Belangrijk: de tabel is een traptabel, geen glijdende schaal. Hij loopt van 30.000 tot 125.000 euro toetsinkomen in stappen van 1.000 euro, met twaalf rentekolommen. Onder 30.000 euro geldt de regel van 30.000 euro, boven 125.000 euro die van 125.000 euro. Er wordt niet tussen de regels geinterpoleerd, dus 1.000 euro meer inkomen kan een sprong in het percentage geven. Sinds 2023 telt een tweede inkomen volledig mee: het toetsinkomen van tweeverdieners is de som van beide bruto jaarinkomens.

Toetsrente: wanneer geldt de 5 procent?

Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer wordt getoetst op je eigen geoffreerde rente. Bij een kortere rentevaste periode moet worden gerekend met de AFM-toetsrente, tenzij het krediet aan het einde van die periode volledig is afgelost. De AFM stelde de toetsrente voor het derde kwartaal van 2026 vast op 5,0 procent; de wet kent bovendien een ondergrens van 5 procent, dus lager kan hij niet worden. Is je eigen rente hoger dan 5,0 procent, dan geldt die hogere rente. Het verschil is aanzienlijk: bij 70.000 euro inkomen en 4,2 procent rente kom je met 10 jaar vast op circa 292.000 euro, en met een kortere rentevaste periode op circa 275.000 euro.

Studieschuld: het termijnbedrag, gebruteerd

Sinds 2024 telt het werkelijke maandbedrag dat je aan DUO betaalt, niet de oorspronkelijke schuld. Dat termijnbedrag wordt vervolgens gebruteerd met een factor tussen 1,05 en 1,40, afhankelijk van de toetsrente; bij een toetsrente van 5,0 procent is dat 1,30 en bij 4,2 procent 1,25. Een DUO-maandlast van 100 euro telt bij een toetsrente van 4,2 procent dus als 125 euro en kost bij 70.000 euro inkomen circa 25.500 euro leenruimte. Weet je je termijnbedrag niet, dan kun je het laten afleiden uit je restschuld: de DUO-rente is in 2026 2,33 procent voor het 35-jaarsstelsel en 2,29 procent voor het oude 15-jaarsstelsel.

Alleenstaandenruimte

Ben je alleenstaand en is je toetsinkomen hoger dan 30.000 euro (29.000 euro als je AOW-gerechtigd bent), dan mag een geldverstrekker 17.000 euro buiten de inkomenstoets laten. Let op het woord mag: het is een bevoegdheid van de aanbieder, geen recht van jou. Niet elke geldverstrekker past het toe. In de tool kun je het aan- en uitzetten om te zien wat het scheelt.

NHG en energielabel

De NHG-kostengrens is in 2026 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. De eenmalige borgtochtprovisie is 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Daarnaast mag bij aankoop afhankelijk van het energielabel een bedrag buiten de inkomenstoets blijven: niets bij label E, F of G, 5.000 euro bij C of D, 10.000 euro bij A of B, 20.000 euro bij A+ of A++, 25.000 euro bij A+++, 30.000 euro bij A++++ en 40.000 euro bij A++++ met een tienjarige energieprestatiegarantie.

Deze tool geeft een indicatie volgens de wettelijke systematiek. Geldverstrekkers kunnen strenger toetsen en kijken ook naar alimentatie, leases en andere leningen. Laat je voor een bindend bedrag adviseren.

Waar deze uitkomst op gebaseerd is

Cijfers van: 2026
Laatst gecontroleerd: 11 augustus 2026
Belangrijkste bron: Staatscourant 2025, 36471: wijzigingsregeling hypothecair krediet 2026 met de officiële tabellen

Verandert er een tarief of een grens, dan wordt deze pagina bijgewerkt en verschuift de datum hierboven mee.

Rekenvoorbeeld

Stel: tweeverdieners met bruto jaarinkomens van 40.000 en 30.000 euro, een hypotheek met 10 jaar vaste rente van 4,2 procent en een looptijd van 30 jaar.

Stap 1: het toetsinkomen is 40.000 + 30.000 = 70.000 euro. Het tweede inkomen telt sinds 2023 volledig mee.

Stap 2: de rentevaste periode is 10 jaar, dus er wordt getoetst op de eigen rente van 4,2 procent. Bij 70.000 euro en de renteklasse 4,001 tot 4,500 procent hoort in 2026 een financieringslastpercentage van 24,5 procent. Maximale bruto maandlast = 70.000 x 24,5% / 12 = 1.429,17 euro.

Stap 3: de annuiteitenfactor over 360 maanden bij 4,2 procent is circa 204,5.

Stap 4: maximale hypotheek = 1.429,17 x 204,5 = circa 292.000 euro.

Kiezen ze 5 jaar vast in plaats van 10, dan schrijft de wet de AFM-toetsrente van 5,0 procent voor. Het percentage wordt dan 25,3, de maandlast 1.475,83 euro, maar de annuiteitenfactor daalt: de maximale hypotheek komt uit op circa 275.000 euro. Kort vastzetten kost hier dus ruim 17.000 euro leenruimte.

Heeft een van beiden een DUO-maandlast van 100 euro, dan wordt die bij een toetsrente van 4,2 procent gebruteerd naar 125 euro. De maximale hypotheek zakt daardoor van circa 292.000 naar circa 267.000 euro. Zonder brutering zou je op circa 272.000 euro uitkomen en je dus 5.000 euro rijk rekenen.

Kopen ze een woning met energielabel A of B, dan mag daarbovenop 10.000 euro buiten de inkomenstoets blijven. Omdat het bedrag onder de NHG-grens van 470.000 euro ligt, kan de hypotheek met NHG worden afgesloten; de eenmalige premie is 0,4 procent, hier circa 1.168 euro, in ruil voor een rentekorting van doorgaans 0,2 tot 0,5 procentpunt.

Tips

Tel bij tweeverdieners beide inkomens volledig op: sinds 2023 telt het tweede inkomen voor 100 procent mee in het toetsinkomen.
Kies je een rentevaste periode korter dan 10 jaar, reken dan met de AFM-toetsrente van 5,0 procent (Q3 2026). Je leencapaciteit valt daardoor merkbaar lager uit dan bij 10 jaar of langer vast.
Geef je actuele DUO-maandbedrag door in plaats van je oorspronkelijke schuld, en houd er rekening mee dat dat bedrag wordt gebruteerd met een factor tussen 1,05 en 1,40. Extra aflossen of overstappen naar het 35-jaarsstelsel verlaagt de maandlast en dus de weging.
Ben je alleenstaand met een toetsinkomen boven 30.000 euro, vraag dan expliciet of je geldverstrekker de alleenstaandenruimte van 17.000 euro toepast. Het is een bevoegdheid, geen recht.
Koop je een woning met een goed energielabel, reken de extra leenruimte dan mee: van 5.000 euro bij label C of D tot 40.000 euro bij A++++ met energieprestatiegarantie.
Blijf waar mogelijk onder de NHG-grens van 470.000 euro: de rentekorting verlaagt je maandlast en NHG biedt een vangnet bij werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid.
Zie de uitkomst als bovengrens, niet als doel. Wie maximaal leent heeft weinig buffer voor stijgende lasten, onderhoud of een rentestijging na de rentevaste periode.

Veelgestelde vragen

Hoeveel kan ik maximaal lenen met mijn salaris in 2026?

Als vuistregel circa 4 tot 4,5 keer je bruto jaarinkomen, afhankelijk van de rente. Exact: toetsinkomen x financieringslastpercentage / 12 geeft je maximale maandlast, en die vermenigvuldig je met de annuïteitenfactor. Bij 70.000 euro inkomen en 4,2% rente is dat in 2026 circa 292.000 euro.

Telt het inkomen van mijn partner mee voor de hypotheek?

Ja, volledig. Sinds 2023 wordt het tweede inkomen voor 100% meegeteld in het toetsinkomen. Twee inkomens van 40.000 en 30.000 euro geven dus dezelfde basis als een inkomen van 70.000 euro, al kan het financieringslastpercentage iets verschillen.

Waarom rekent de bank met een toetsrente van 5 procent?

Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar schrijft de wet voor dat er met de AFM-toetsrente wordt gerekend, zodat je de lasten ook na een rentestijging kunt dragen. Die toetsrente is voor het derde kwartaal van 2026 vastgesteld op 5,0 procent, en de wet kent een ondergrens van 5 procent. Is je eigen rente hoger, dan telt die. Bij 10 jaar of langer vast, of als het krediet aan het einde van de rentevaste periode volledig is afgelost, geldt gewoon je contractrente.

Hoeveel scheelt een studieschuld voor mijn maximale hypotheek?

Je actuele DUO-maandlast wordt eerst gebruteerd met een factor tussen 1,05 en 1,40, afhankelijk van de toetsrente, en daarna van je maximale financieringslast afgetrokken. Een maandlast van 100 euro telt bij een toetsrente van 4,2 procent dus als 125 euro en kost bij 70.000 euro inkomen circa 25.500 euro leenruimte. Weet je je termijnbedrag niet, dan kan de tool het afleiden uit je restschuld met de DUO-rente van 2026 (2,33 procent voor SF35, 2,29 procent voor SF15).

Wat is de alleenstaandenruimte?

Een geldverstrekker mag bij een alleenstaande met een toetsinkomen boven 30.000 euro (29.000 euro voor AOW-gerechtigden) 17.000 euro buiten de inkomenstoets laten. Het is een bevoegdheid uit artikel 3 lid 8 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, geen recht: niet elke aanbieder past het toe. Vraag er expliciet naar.

Wat is de NHG-grens in 2026?

De NHG-kostengrens is in 2026 470.000 euro, verhoogd vanaf 450.000 euro in 2025. Met energiebesparende voorzieningen is de grens 498.200 euro. De eenmalige borgtochtprovisie blijft 0,4% van het hypotheekbedrag en is fiscaal aftrekbaar.

Kan ik extra lenen voor een goed energielabel?

Ja, bij aankoop mag afhankelijk van het label een bedrag buiten de inkomenstoets blijven: niets bij E, F of G, 5.000 euro bij C of D, 10.000 euro bij A of B, 20.000 euro bij A+ of A++, 25.000 euro bij A+++, 30.000 euro bij A++++ en 40.000 euro bij A++++ met een tienjarige energieprestatiegarantie.

Waarom springt mijn maximale hypotheek bij een klein beetje meer inkomen?

Omdat de financieringslasttabel een traptabel is. Hij loopt van 30.000 tot 125.000 euro toetsinkomen in stappen van 1.000 euro en kent twaalf rentekolommen; er wordt niet tussen de regels geïnterpoleerd. Duizend euro meer inkomen of een tiende procent meer rente kan daardoor een sprong in het percentage geven.

Bronnen

Cijfers gecontroleerd aan de hand van officiële bronnen. Aan de uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend.

Citeren: Maximale hypotheek, allesberekenen.nl/maximale-hypotheek (cijfers 2026, gecontroleerd 11 augustus 2026). Onderbouwd met: Staatscourant 2025, 36471: wijzigingsregeling hypothecair krediet 2026 met de officiële tabellen. De berekening draait in de browser van de bezoeker; er worden geen ingevulde gegevens opgeslagen. Neem bij overname de uitkomst niet los van de aannames hierboven over.