Maximale hypotheek berekenen

Vul je inkomen, eventueel partnerinkomen, rente en studieschuld in voor een indicatie van je maximale hypotheek volgens de financieringslastnormen 2026.

Maximale hypotheek berekenen in 2026

Hoeveel je maximaal kunt lenen voor een woning hangt in Nederland af van je bruto toetsinkomen, de rente en de wettelijke financieringslastpercentages (ook wel woonquote genoemd). Die percentages worden jaarlijks vastgesteld in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet op advies van het Nibud. Deze tool rekent de systematiek voor je door: je vult je inkomen, eventueel partnerinkomen, de rente, de looptijd en de woonquote in.

Zo werkt de berekening

Stap 1: maximale bruto maandlast = toetsinkomen x financieringslastpercentage / 12. Stap 2: maximale hypotheek = maandlast x annuïteitenfactor, oftewel maandlast x (1 - (1 + i)^-360) / i, met i de maandrente bij een looptijd van 30 jaar. Het financieringslastpercentage stijgt met inkomen en rente: in 2026 is het bijvoorbeeld 22,6% bij een inkomen van 40.000 tot 60.000 euro en een toetsrente van 3,5 tot 4,0%, en 26,3% bij 80.000 euro en een rente van 4,0 tot 4,5%. Nieuw in 2026 is dat de percentages op 0,1% nauwkeurig worden vastgesteld en dat de tabel start bij een toetsinkomen van 30.000 euro. Sinds 2023 telt een tweede inkomen volledig mee: het toetsinkomen van tweeverdieners is de som van beide bruto jaarinkomens.

Toetsrente en energielabel

Kies je een rentevaste periode korter dan 10 jaar, dan moet worden gerekend met de AFM-toetsrente van minimaal 5%. Bij 10 jaar of langer geldt je werkelijke contractrente. Verder mag in 2026 bij aankoop extra worden geleend afhankelijk van het energielabel: 5.000 euro bij label C/D, 10.000 euro bij A/B, 20.000 euro bij A+/A++ en oplopend tot 40.000 euro bij A++++ met energieprestatiegarantie. Voor het verduurzamen van een woning met label E, F of G mag daarnaast 20.000 euro buiten de toets blijven.

NHG en studieschuld

De NHG-grens is in 2026 verhoogd naar 470.000 euro (498.200 euro met energiebesparende voorzieningen), met een eenmalige premie van 0,4% over het hypotheekbedrag. Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek: sinds 2024 is de actuele DUO-maandlast leidend, die van je maximale financieringslast wordt afgetrokken. Let op: deze tool geeft een indicatie volgens de wettelijke systematiek. Geldverstrekkers kunnen strenger toetsen en kijken ook naar vaste lasten zoals alimentatie, leases en andere leningen. Laat je voor een bindend bedrag altijd adviseren.

Rekenvoorbeeld

Stel: tweeverdieners met bruto jaarinkomens van 40.000 en 30.000 euro willen in juli 2026 een hypotheek met 10 jaar vaste rente van 4,2% en een looptijd van 30 jaar.

Stap 1: het toetsinkomen is 40.000 + 30.000 = 70.000 euro (het tweede inkomen telt sinds 2023 volledig mee). Stap 2: bij 70.000 euro en een toetsrente in de klasse 4,001 tot 4,500% hoort in 2026 een financieringslastpercentage van 24,5%. De maximale bruto maandlast is 70.000 x 24,5% / 12 = 1.429,17 euro. Stap 3: de maandrente is 4,2% / 12 = 0,35%. De annuïteitenfactor over 360 maanden is (1 - 1,0035^-360) / 0,0035 = circa 204,5. Stap 4: de maximale hypotheek is 1.429,17 x 204,5 = circa 292.000 euro.

Omdat dit bedrag onder de NHG-grens van 470.000 euro ligt, kan de hypotheek (bij een koopsom tot die grens) met NHG worden afgesloten. De eenmalige NHG-premie is dan 0,4% x 292.000 = circa 1.168 euro, in ruil voor een rentekorting van doorgaans 0,2 tot 0,5 procentpunt. Kopen ze een woning met energielabel A of B, dan mag daarbovenop 10.000 euro extra worden geleend.

Tips

Tel bij tweeverdieners beide inkomens volledig op: sinds 2023 telt het tweede inkomen voor 100% mee in het toetsinkomen.
Kies je voor een rentevaste periode korter dan 10 jaar, houd dan rekening met de toetsrente van minimaal 5%: je leencapaciteit valt daardoor vaak lager uit dan bij 10 jaar of langer vast.
Koop je een woning met een goed energielabel, reken dan de extra leenruimte mee: van 5.000 euro (label C/D) tot 40.000 euro (A++++ met garantie) blijft in 2026 buiten de inkomenstoets.
Heb je een studieschuld, geef dan je actuele DUO-maandlast door in plaats van de oorspronkelijke schuld: sinds 2024 telt alleen de werkelijke maandlast, en overstappen naar de 35-jaarsregeling verlaagt die maandlast.
Blijf waar mogelijk onder de NHG-grens van 470.000 euro (2026): de rentekorting maakt je maandlast lager en NHG biedt een vangnet bij werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid.
Zie de uitkomst als bovengrens, niet als doel: wie maximaal leent heeft weinig buffer voor stijgende lasten, onderhoud of een rentestijging na de rentevaste periode.

Veelgestelde vragen

Hoeveel kan ik maximaal lenen met mijn salaris in 2026?

Als vuistregel circa 4 tot 4,5 keer je bruto jaarinkomen, afhankelijk van de rente. Exact: toetsinkomen x financieringslastpercentage / 12 geeft je maximale maandlast, en die vermenigvuldig je met de annuïteitenfactor. Bij 70.000 euro inkomen en 4,2% rente is dat in 2026 circa 292.000 euro.

Telt het inkomen van mijn partner mee voor de hypotheek?

Ja, volledig. Sinds 2023 wordt het tweede inkomen voor 100% meegeteld in het toetsinkomen. Twee inkomens van 40.000 en 30.000 euro geven dus dezelfde basis als een inkomen van 70.000 euro, al kan het financieringslastpercentage iets verschillen.

Wat is de NHG-grens in 2026?

De NHG-kostengrens is in 2026 470.000 euro, verhoogd vanaf 450.000 euro in 2025. Met energiebesparende voorzieningen is de grens 498.200 euro. De eenmalige borgtochtprovisie blijft 0,4% van het hypotheekbedrag en is fiscaal aftrekbaar.

Hoeveel scheelt een studieschuld voor mijn maximale hypotheek?

Sinds 2024 wordt je actuele DUO-maandlast van je maximale financieringslast afgetrokken. Een maandlast van bijvoorbeeld 100 euro kost je grofweg 20.000 tot 25.000 euro leencapaciteit, afhankelijk van de rente. Zonder actuele maandlast rekenen geldverstrekkers indicatief met circa 0,45% van de oorspronkelijke schuld per maand (35-jaarslening).

Kan ik extra lenen voor verduurzaming of een goed energielabel?

Ja. In 2026 mag bij aankoop afhankelijk van het label extra worden geleend buiten de inkomenstoets: 5.000 euro (C/D), 10.000 euro (A/B), 20.000 euro (A+/A++) tot 40.000 euro (A++++ met energieprestatiegarantie). Voor het verduurzamen van een woning met label E, F of G geldt 20.000 euro extra.

Waarom rekent de bank met een toetsrente van 5%?

Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar moet wettelijk worden getoetst op minimaal 5%, zodat je de lasten ook na een rentestijging kunt dragen. Kies je 10 jaar of langer vast, dan geldt gewoon je werkelijke contractrente en is je leencapaciteit meestal hoger.

Bronnen

Cijfers gecontroleerd in juli 2026 aan de hand van officiële bronnen. Aan de uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend.