Hypotheek maandlasten berekenen

Vul de hoofdsom, rente en looptijd in. Je bruto en netto maandlasten verschijnen direct.

Klopt er iets niet? Laat het weten. De gebruikte cijfers en bronnen staan verderop op deze pagina.

Hypotheek maandlasten berekenen in 2026

Met deze tool bereken je de bruto en netto maandlast van een annuïtaire of lineaire hypotheek. Je vult de hoofdsom, de rente, de looptijd en je belastingtarief in; de calculator doet de rest. Vul altijd je eigen offerte-rente in: de werkelijke rente verschilt per geldverstrekker, per rentevaste periode en per risicoklasse.

De annuïteitenformule

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag. De formule is: maandlast = H x i / (1 - (1 + i)^-n), waarbij H de hoofdsom is, i de maandrente (jaarrente gedeeld door 12 en door 100) en n het aantal maanden (looptijd x 12). In het begin bestaat de maandlast vooral uit rente, aan het einde vooral uit aflossing. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af (H / n) en betaal je rente over de restschuld. De eerste maandlast is daardoor hoger dan bij een annuïteit, maar de lasten dalen elke maand.

Van bruto naar netto: hypotheekrenteaftrek 2026

De betaalde rente is voor een eigen woning aftrekbaar in box 1, mits je de hypotheek in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair aflost. In 2026 zijn de tarieven 35,75% tot 38.883 euro, 37,56% tot 78.426 euro en 49,50% daarboven. Belangrijk: door de tariefsaanpassing wordt de renteaftrek bij een inkomen boven 78.426 euro verrekend tegen maximaal 37,56%, niet tegen 49,50%. De tool trekt het rentedeel van de eerste maand maal jouw tarief van de bruto maandlast af.

Eigenwoningforfait, Wet Hillen en erfpacht

De renteaftrek is maar de helft van het fiscale verhaal. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover: een percentage van je WOZ-waarde dat je bij je inkomen optelt. In 2026 is dat 0% tot en met 12.500 euro WOZ-waarde, 0,10% tot 25.000 euro, 0,20% tot 50.000 euro, 0,25% tot 75.000 euro en 0,35% van 75.000 tot 1.350.000 euro; daarboven 4.725 euro plus 2,35% over het meerdere. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro is het forfait dus 1.400 euro per jaar. Vul je je WOZ-waarde in, dan verrekent de tool dat forfait met je renteaftrek, zodat je netto maandlast realistischer wordt.

Betaal je een periodieke erfpachtcanon, vul die dan ook in: die is aftrekbaar als kosten eigen woning. Een afkoopsom voor erfpacht is dat niet.

Is je rente en canon samen lager dan het forfait, dan grijpt de Wet Hillen in: van het positieve saldo is in 2026 nog 71,867% aftrekbaar (in 2025 was dat 76,667%). Die aftrek loopt met 4,8 procentpunt per jaar af tot nul in 2041. Voor wie zijn hypotheek bijna heeft afgelost betekent dat een oplopende belastingpost: bij een WOZ-waarde van 400.000 euro en een volledig afgeloste hypotheek betaal je in 2026 circa 148 euro per jaar over het forfait, en dat bedrag stijgt elk jaar.

Waar moet je op letten?

De netto maandlast verandert gedurende de looptijd. Bij een annuïteit daalt het rentedeel elke maand, waardoor je renteaftrek afneemt en je netto maandlast langzaam stijgt. Houd er ook rekening mee dat de rente na afloop van je rentevaste periode opnieuw wordt vastgesteld. Wil je weten hoeveel je maximaal kunt lenen, gebruik dan de tool maximale hypotheek; de bijkomende eenmalige kosten reken je uit met de kosten koper tool. Valt je hypotheek binnen de NHG-grens van 470.000 euro (2026), dan krijg je vaak een rentekorting van 0,2 tot 0,5 procentpunt tegen een eenmalige premie van 0,4%.

Waar deze uitkomst op gebaseerd is

Cijfers van: 2026
Laatst gecontroleerd: 11 augustus 2026
Belangrijkste bron: Belastingdienst: tarieven box 1 2026

Verandert er een tarief of een grens, dan wordt deze pagina bijgewerkt en verschuift de datum hierboven mee.

Rekenvoorbeeld

Stel: je leent in juli 2026 een bedrag van 350.000 euro tegen 4,0% rente, annuïtair, met een looptijd van 30 jaar (360 maanden). Je inkomen valt in de tweede schijf, dus je rekent met een belastingtarief van 37,56%.

Stap 1: de maandrente is 4,0% / 12 = 0,3333% (i = 0,003333). Stap 2: de bruto maandlast is 350.000 x 0,003333 / (1 - 1,003333^-360) = circa 1.671 euro per maand. Stap 3: het rentedeel van de eerste maand is 350.000 x 0,003333 = 1.166,67 euro; de aflossing is dus circa 504 euro. Stap 4: de renteaftrek is 1.166,67 x 37,56% = circa 438 euro. De netto maandlast in de eerste maand komt daarmee op circa 1.671 - 438 = 1.233 euro.

Vul je daarnaast een WOZ-waarde van 400.000 euro in, dan komt daar het eigenwoningforfait bij: 0,35% x 400.000 = 1.400 euro per jaar. Het saldo van 14.000 euro rente min 1.400 euro forfait levert tegen 37,56% circa 4.733 euro belastingvoordeel per jaar op, oftewel circa 394 euro per maand in plaats van 438 euro. De netto maandlast wordt dan circa 1.277 euro.

Ter vergelijking lineair: de vaste aflossing is 350.000 / 360 = 972,22 euro en de rente in maand 1 is 1.166,67 euro, samen een eerste bruto maandlast van circa 2.139 euro. Die daalt daarna elke maand, en over de hele looptijd betaal je bij lineair minder rente dan bij een annuïteit.

Tips

Reken met je eigen offerte-rente, niet met een gemiddelde: het verschil tussen risicoklassen en geldverstrekkers kan zomaar 0,5 procentpunt zijn, oftewel tienduizenden euro's over de looptijd.
Check of je onder de NHG-grens van 470.000 euro (2026) blijft: de eenmalige premie van 0,4% verdien je door de rentekorting meestal binnen enkele jaren terug.
Verdien je meer dan 78.426 euro, reken dan met 37,56% aftrek en niet met 49,50%: door de tariefsaanpassing is dat het maximale aftrektarief in 2026.
Vergelijk annuïtair en lineair: lineair is de eerste jaren duurder per maand, maar over de hele looptijd goedkoper doordat je totale rentelast lager is.
Vul je WOZ-waarde in: het eigenwoningforfait van 0,35% (bij een WOZ tussen 75.000 en 1.350.000 euro) drukt je netto voordeel merkbaar en hoort in een eerlijke maandlast thuis.
Betaal je periodieke erfpachtcanon, vul die dan in als aftrekbare kostenpost. Een afkoopsom voor erfpacht is niet aftrekbaar.
Houd naast de hypotheek rekening met opstalverzekering, OZB en onderhoud (vuistregel 1% van de woningwaarde per jaar) voor je totale woonlasten.
Loopt je rentevaste periode binnen 1 tot 2 jaar af? Reken alvast een scenario door met de rente die op dat moment geldt, en met een procentpunt daarboven, zodat de nieuwe maandlast geen verrassing is.

Veelgestelde vragen

Met welke rente moet ik rekenen?

Met de rente uit je eigen offerte. Die verschilt per geldverstrekker, per rentevaste periode en per risicoklasse (de verhouding tussen je lening en de woningwaarde), en met NHG betaal je doorgaans 0,2 tot 0,5 procentpunt minder. Vraag altijd meerdere offertes op en reken daarnaast een scenario door met een hogere rente, voor het moment waarop je rentevaste periode afloopt.

Hoe bereken ik de maandlast van een annuiteitenhypotheek?

Gebruik de formule maandlast = hoofdsom x i / (1 - (1 + i)^-n), met i de maandrente en n het aantal maanden. Bij 350.000 euro, 4,0% en 30 jaar is dat circa 1.671 euro bruto per maand. Deze tool rekent het direct voor je uit.

Tegen welk tarief is hypotheekrente aftrekbaar in 2026?

Maximaal tegen 37,56%. Ook als je inkomen in de hoogste schijf van 49,50% valt (boven 78.426 euro), wordt de aftrek door de tariefsaanpassing verrekend tegen 37,56%. Bij een lager inkomen geldt je eigen schijftarief van 35,75% of 37,56%.

Wat is het verschil tussen annuitair en lineair aflossen?

Bij annuïtair betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag, waarbij het aandeel aflossing langzaam groeit. Bij lineair los je elke maand evenveel af en dalen je lasten doordat de rente over een steeds kleinere restschuld gaat. Lineair start hoger maar is over de hele looptijd goedkoper in totale rente.

Waarom stijgt mijn netto maandlast bij een annuiteitenhypotheek?

Je bruto maandlast blijft gelijk, maar het rentedeel daarin daalt elke maand. Omdat alleen de rente aftrekbaar is, wordt je belastingvoordeel steeds kleiner en stijgt de netto maandlast dus geleidelijk richting het bruto bedrag.

Is een hypotheek met NHG goedkoper?

Meestal wel. In 2026 geldt NHG tot een koopsom van 470.000 euro (498.200 euro met energiebesparende voorzieningen). Je betaalt eenmalig 0,4% premie over het hypotheekbedrag, maar krijgt doorgaans 0,2 tot 0,5 procentpunt rentekorting, wat over de looptijd veel meer oplevert.

Hoe hoog is het eigenwoningforfait in 2026?

0% tot en met 12.500 euro WOZ-waarde, 0,10% tot 25.000 euro, 0,20% tot 50.000 euro, 0,25% tot 75.000 euro en 0,35% van 75.000 tot 1.350.000 euro. Boven 1.350.000 euro is het 4.725 euro plus 2,35% over het meerdere. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro is het forfait dus 1.400 euro per jaar, dat bij je inkomen wordt opgeteld en je netto voordeel van de renteaftrek verkleint.

Wat is de Wet Hillen en wat betekent die in 2026?

Als je hypotheekrente en periodieke erfpachtcanon samen lager zijn dan het eigenwoningforfait, mag je een deel van dat positieve saldo aftrekken. In 2026 is dat 71,867 procent, in 2025 was het 76,667 procent. De aftrek wordt met 4,8 procentpunt per jaar afgebouwd tot nul in 2041. Wie zijn hypotheek vrijwel heeft afgelost, gaat daardoor elk jaar iets meer belasting over het forfait betalen.

Bronnen

Cijfers gecontroleerd aan de hand van officiële bronnen. Aan de uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend.

Citeren: Hypotheek maandlasten, allesberekenen.nl/hypotheek-maandlast (cijfers 2026, gecontroleerd 11 augustus 2026). Onderbouwd met: Belastingdienst: tarieven box 1 2026. De berekening draait in de browser van de bezoeker; er worden geen ingevulde gegevens opgeslagen. Neem bij overname de uitkomst niet los van de aannames hierboven over.