Aflossingsvrij vs annuïtair vergelijken 2026

Vergelijk maandlast, totale rentekosten en restschuld van een aflossingsvrije en een annuïtaire hypotheek.

Aflossingsvrij of annuïtair: wat is het verschil?

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde brutobedrag, opgebouwd uit rente en aflossing. In het begin betaal je vooral rente, aan het einde vooral aflossing; na de looptijd (meestal 30 jaar) is de schuld volledig weg. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. De maandlast is daardoor flink lager, maar je lost niets af: aan het einde van de looptijd staat de volledige schuld er nog en moet je die aflossen, herfinancieren of de woning verkopen.

De formules

Annuïtair: maandlast = leenbedrag × i / (1 - (1 + i)^-n), met i de maandrente (jaarrente / 12) en n het aantal maanden. Bij € 300.000 tegen 4% over 30 jaar is dat € 1.432 per maand. Aflossingsvrij: maandlast = leenbedrag × maandrente; bij dezelfde lening € 1.000 per maand. Het verschil van ruim € 400 per maand lijkt aantrekkelijk, maar over de hele looptijd betaal je aflossingsvrij juist meer rente (€ 360.000 tegenover circa € 215.600), omdat de schuld nooit kleiner wordt. En die € 300.000 restschuld blijft staan.

Het fiscale verschil is groot

Voor hypotheken afgesloten vanaf 1 januari 2013 geldt hypotheekrenteaftrek alleen als de lening in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair wordt afgelost. Rente over een nieuw afgesloten aflossingsvrij deel is dus niet aftrekbaar. Het netto verschil in maandlast is daardoor kleiner dan het bruto verschil: bij de annuïtaire variant krijg je (tegen maximaal 37,56% in 2026) een deel van de rente terug. Voor aflossingsvrije leningen die al voor 2013 bestonden geldt overgangsrecht: daar blijft de rente vaak wel aftrekbaar, ook na oversluiten. De hypotheekrenteaftrek voor bestaande gevallen loopt uiterlijk 30 jaar.

Voor wie is aflossingsvrij interessant?

Banken financieren tegenwoordig meestal maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij, in combinatie met een annuïtair of lineair deel. Aflossingsvrij kan passen bij mensen met overwaarde en lagere lasten als doel, bijvoorbeeld richting pensioen. Toezichthouder AFM waarschuwt wel: zorg dat je de restschuld en de maandlasten ook na de rentevaste periode en na je pensioen kunt dragen, en bedenk dat de rente na 30 jaar niet meer aftrekbaar is. Deze vergelijking is bruto en indicatief; laat je voor een compleet beeld adviseren.

Rekenvoorbeeld

Jesse wil € 300.000 lenen tegen 4% rente met een looptijd van 30 jaar (360 maanden) en vergelijkt beide vormen.

Stap 1: annuïtair. Maandrente i = 4% / 12 = 0,333%. Maandlast = 300.000 × 0,00333 / (1 - 1,00333^-360) = € 1.432 per maand. Totaal betaald: 360 × € 1.432,25 = € 515.609; daarvan is € 215.609 rente. Restschuld na 30 jaar: € 0.

Stap 2: aflossingsvrij. Maandlast = 300.000 × 0,00333 = € 1.000 per maand, de hele looptijd lang. Totale rente: 360 × € 1.000 = € 360.000. Restschuld na 30 jaar: € 300.000.

Stap 3: vergelijk. Aflossingsvrij is € 432 per maand goedkoper, maar kost over 30 jaar € 144.391 meer rente en laat de volledige schuld staan. Bovendien is de rente bij deze nieuwe lening alleen bij de annuïtaire variant aftrekbaar: tegen 37,56% scheelt dat in het eerste jaar circa € 375 netto per maand in plaats van € 432.

Tips

Kijk niet alleen naar de maandlast: tel ook de totale rente over de looptijd en de restschuld mee in je vergelijking.
Sluit je een nieuwe hypotheek, bedenk dan dat alleen het (ten minste) annuïtair afgeloste deel recht geeft op renteaftrek; banken beperken het aflossingsvrije deel meestal tot 50% van de woningwaarde.
Heb je een aflossingsvrije hypotheek van voor 2013, dan valt die vaak onder het overgangsrecht en blijft de rente aftrekbaar; check dit voordat je iets wijzigt.
Los je aflossingsvrij, spaar of beleg dan gedisciplineerd apart voor de restschuld, of reken erop dat je de woning ooit verkoopt.
De renteaftrek verrekent tegen maximaal 37,56% in 2026, ook als je toptarief 49,50% is; reken jezelf niet rijk met het bruto voordeel.
Combineer met de tool hypotheek-maandlast om ook de lineaire variant en netto maandlasten te vergelijken.

Veelgestelde vragen

Is een aflossingsvrije hypotheek goedkoper?

Per maand wel: je betaalt alleen rente. Over de hele looptijd niet: omdat de schuld niet daalt, betaal je veel meer rente en houd je een restschuld. Bij € 300.000 tegen 4% over 30 jaar betaal je aflossingsvrij circa € 144.000 meer rente dan annuïtair.

Waarom heb ik geen renteaftrek bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek?

Sinds 1 januari 2013 geldt de hypotheekrenteaftrek alleen voor leningen die in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair worden afgelost. Een nieuwe aflossingsvrije lening voldoet daar niet aan, dus de rente is niet aftrekbaar. Voor aflossingsvrije leningen van voor 2013 geldt overgangsrecht.

Wat gebeurt er aan het einde van een aflossingsvrije hypotheek?

De volledige schuld moet dan worden terugbetaald. Dat kan uit spaargeld of beleggingen, door de woning te verkopen, of door te herfinancieren; bij herfinanciering toetst de bank opnieuw je inkomen, wat na pensionering kan tegenvallen.

Hoeveel mag ik aflossingsvrij lenen?

Wettelijk mag een hypotheek maximaal 100% van de woningwaarde zijn, maar de meeste geldverstrekkers beperken het aflossingsvrije deel tot 50% van de marktwaarde van de woning. De rest sluit je annuïtair of lineair af.

Wat is het verschil tussen annuïtair en lineair?

Bij lineair los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor de maandlast start op het hoogste punt en daarna daalt. Annuïtair heeft een vaste bruto maandlast. Lineair betaal je over de looptijd minder rente; annuïtair heeft lagere lasten in de beginjaren.

Kan ik mijn aflossingsvrije hypotheek omzetten?

Ja, omzetten naar annuïtair of lineair kan meestal zonder boete bij je eigen geldverstrekker. Ook (deels) boetevrij extra aflossen mag bij vrijwel alle banken tot 10 tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar.

Bronnen

Cijfers gecontroleerd in juli 2026 aan de hand van officiële bronnen. Aan de uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend.