Kosten koper berekenen in 2026
Bovenop de koopsom van een bestaande woning betaal je als koper eenmalige kosten: de kosten koper (k.k.). Reken in 2026 op circa 4 tot 6% van de koopsom als je geen recht hebt op de startersvrijstelling. Deze tool berekent de overdrachtsbelasting op basis van het type woning en telt daar je overige bijkomende kosten bij op.
Overdrachtsbelasting 2026: drie tarieven
Sinds 1 januari 2026 gelden drie tarieven. Voor een eigen woning waar je zelf gaat wonen betaal je 2%. Ben je 18 tot 35 jaar, gebruik je de vrijstelling voor het eerst en blijft de totale woningwaarde onder 555.000 euro (was 525.000 euro in 2025), dan betaal je 0% dankzij de startersvrijstelling. Voor woningen die je niet zelf bewoont, zoals een tweede woning, vakantiewoning of verhuurpand, is het tarief per 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Voor niet-woningen zoals bedrijfspanden blijft 10,4% gelden. Let op: de startersvrijstelling is alles of niets. Kost de woning 556.000 euro, dan betaal je over het hele bedrag 2%.
Waaruit bestaan de kosten koper verder?
Naast de overdrachtsbelasting betaal je in 2026 doorgaans: notariskosten voor de leverings- en hypotheekakte (samen circa 1.500 tot 2.500 euro), taxatiekosten (circa 400 tot 800 euro, gemiddeld rond 750 euro; een desktoptaxatie kan vanaf circa 100 tot 150 euro), hypotheekadvies en bemiddeling (circa 2.000 tot 3.500 euro) en bij NHG de eenmalige premie van 0,4% van het hypotheekbedrag. Optioneel komen daar een bouwkundige keuring (indicatief 300 tot 500 euro) en een bankgarantie bij. Vul deze posten samen in bij het veld bijkomende kosten.
Wat is aftrekbaar?
Kosten die direct samenhangen met de financiering zijn eenmalig aftrekbaar in box 1: de hypotheekakte (het financieringsdeel van de notarisnota), de taxatie voor de hypotheek, advies- en bemiddelingskosten en de NHG-premie. De overdrachtsbelasting, de leveringsakte en de makelaarscourtage voor de aankoop zijn niet aftrekbaar. De genoemde bedragen zijn marktgemiddelden; vraag altijd concrete offertes op, want notaris- en advieskosten verschillen flink per aanbieder.
Rekenvoorbeeld
Stel: een koper van 29 jaar koopt in juli 2026 haar eerste woning voor 425.000 euro, gaat er zelf wonen en leent 400.000 euro met NHG (dat kan, want de koopsom blijft onder de NHG-grens van 470.000 euro).
Stap 1: overdrachtsbelasting. De koper is tussen 18 en 35 jaar, gebruikt de startersvrijstelling voor het eerst en de woningwaarde blijft onder 555.000 euro: dus 0% in plaats van 2%. Besparing: 425.000 x 2% = 8.500 euro. Stap 2: bijkomende kosten. Notaris (levering + hypotheekakte) 1.800 euro, taxatie 750 euro, hypotheekadvies 3.000 euro en NHG-premie 0,4% x 400.000 = 1.600 euro. Samen 7.150 euro. Stap 3: totale kosten koper = 0 + 7.150 = 7.150 euro, oftewel circa 1,7% van de koopsom.
Zonder startersvrijstelling (bijvoorbeeld bij een koper van 36 jaar) komt daar 8.500 euro overdrachtsbelasting bij: totaal 15.650 euro, circa 3,7% van de koopsom. Van de 7.150 euro bijkomende kosten is in beide gevallen een groot deel aftrekbaar: de taxatie, het advies, de NHG-premie en het hypotheekdeel van de notarisnota.
Tips
- Check de startersvrijstelling zorgvuldig: je moet 18 tot 35 jaar zijn op het moment van overdracht, de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt en zelf in de woning gaan wonen; de grens van 555.000 euro (2026) geldt voor de totale woningwaarde, niet per koper.
- Kopen jullie samen en is een van beiden 35 of ouder? Dan kan de jongere koper over zijn of haar deel wel de vrijstelling gebruiken en betaalt de ander 2% over het eigen deel.
- Vergelijk notarissen: de tarieven voor dezelfde aktes verschillen honderden euro's; let ook op bijkomende posten zoals inschrijvingskosten en btw.
- Bewaar alle facturen van financieringskosten (advies, taxatie, NHG-premie, hypotheekakte): deze zijn eenmalig aftrekbaar bij je aangifte inkomstenbelasting.
- Koop je een woning om te verhuren of als tweede woning, reken dan met 8% overdrachtsbelasting (2026): dat is fors lager dan de 10,4% van 2025, maar nog altijd vier keer het tarief voor eigen bewoning.
- Laat bij oudere woningen een bouwkundige keuring doen (circa 300 tot 500 euro): het voorkomt dure verrassingen en geeft onderhandelingsruimte.
Veelgestelde vragen
Hoeveel is de overdrachtsbelasting in 2026?
2% voor een woning die je zelf gaat bewonen, 0% voor starters van 18 tot 35 jaar bij een woningwaarde tot 555.000 euro, 8% voor woningen die je niet zelf bewoont (beleggers, tweede woning) en 10,4% voor niet-woningen zoals bedrijfspanden. Het beleggerstarief is per 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%.
Tot welk bedrag geldt de startersvrijstelling in 2026?
Tot een woningwaarde van 555.000 euro (in 2025 was dat 525.000 euro). Komt de waarde ook maar 1 euro hoger uit, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over het hele bedrag. Je moet 18 tot 35 jaar zijn, de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt en er zelf gaan wonen.
Hoeveel procent kosten koper moet ik rekenen?
Circa 4 tot 6% van de koopsom bij een bestaande woning zonder startersvrijstelling: 2% overdrachtsbelasting plus 2 tot 4% aan notaris, taxatie, advies en eventueel NHG-premie. Met startersvrijstelling daalt dat naar circa 2 tot 4%.
Welke kosten koper zijn aftrekbaar van de belasting?
Alleen kosten voor de financiering: hypotheekadvies en bemiddeling, taxatie voor de hypotheek, de hypotheekakte bij de notaris en de NHG-premie van 0,4%. Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de leveringsakte en de aankoopmakelaar.
Betaal ik kosten koper bij nieuwbouw?
Nee, nieuwbouw is meestal vrij op naam (v.o.n.): de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de levering zitten in de prijs. Je betaalt wel zelf de financieringskosten, zoals hypotheekadvies, de hypotheekakte en eventueel de NHG-premie.
Wat kost een woning kopen als belegger in 2026?
Voor een woning die je niet zelf bewoont betaal je in 2026 8% overdrachtsbelasting, verlaagd vanaf 10,4% in 2025. Bij een woning van 300.000 euro is dat 24.000 euro, plus de gebruikelijke notaris- en financieringskosten.
Bronnen
Cijfers gecontroleerd in juli 2026 aan de hand van officiële bronnen. Aan de uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend.