Maximale huurverhoging 2026 berekenen

Vul je kale huur en huursegment in en zie hoeveel je huur in 2026 maximaal mag stijgen. Met het voorstel van je verhuurder erbij zie je meteen of de verhoging is toegestaan.

Klopt er iets niet? Laat het weten. De gebruikte cijfers en bronnen staan verderop op deze pagina.

Maximale huurverhoging 2026 per huursegment

Hoeveel je huur maximaal mag stijgen, hangt af van het segment van je woning. Voor 2026 gelden deze wettelijke maxima: sociale huur 4,1% (verhogingen van 1 juli 2026 tot 1 juli 2027), middenhuur 6,1% en vrije sector 4,4% (beide voor verhogingen in het kalenderjaar 2026). Voor kamers, woonwagens en standplaatsen geldt hetzelfde maximum als voor sociale huur. De tool rekent met de kale huur: de huurprijs zonder servicekosten en zonder kosten voor gas, water en licht. Vul je ook de nieuwe huur uit het voorstel van je verhuurder in, dan zie je direct of die verhoging is toegestaan en met hoeveel euro hij eventueel te hoog is.

Welk segment heb ik?

Het segment hangt af van de punten van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en van de begindatum en beginhuur van je contract. Voor contracten die op of na 1 januari 2026 ingaan: tot en met 143 punten is de woning sociale huur (aanvangshuur maximaal € 932,93), van 144 tot en met 186 punten middenhuur (huur boven € 932,93 en hoogstens € 1.228,07), en vanaf 187 punten vrije sector. Middenhuur bestaat alleen voor contracten vanaf 1 juli 2024, toen de Wet betaalbare huur inging. Is je contract ouder en lag de beginhuur boven de liberalisatiegrens van dat moment, dan is het vrije sector, ook als de woning minder dan 187 punten heeft. De beginhuur bepaalt het segment, niet je huidige huur.

Sociale huur: 4,1% per 1 juli 2026

Het maximum is het gemiddelde van de inflatie over de afgelopen drie jaar plus 0,5 procentpunt. Van december 2022 tot december 2025 was die gemiddelde inflatie 3,6%, dus mag de huur per 1 juli 2026 met maximaal 3,6 + 0,5 = 4,1% omhoog. Tot 1 juli 2026 gold nog het maximum van 2025 (5%). Bij een kale huur onder € 350 mag de verhoging maximaal € 25 per maand zijn in plaats van 4,1%. Daarnaast bestaat de inkomensafhankelijke huurverhoging, alleen bij een zelfstandige sociale huurwoning. Die gaat in vaste bedragen: € 50 per maand bij een hoger middeninkomen en € 100 per maand bij een hoog inkomen, in plaats van de 4,1 procent. Voor eenpersoonshuishoudens ligt de grens voor het middenbedrag op een inkomen van € 59.504 en voor het hoge bedrag op € 70.149; voor meerpersoonshuishoudens op € 68.858 en € 93.531. Het gaat om het gezamenlijke inkomen over 2024. Van inwonende jongeren die op 1 januari 2026 nog geen 23 waren telt alleen het inkomen boven € 26.819 mee. Woningcorporaties moeten bovendien binnen hun huursomstijging blijven, waardoor de gemiddelde verhoging over al hun woningen lager uitvalt dan het maximum per woning.

Middenhuur: 6,1% in 2026

Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) is de middenhuur gereguleerd. Het maximum is de cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt. Van december 2024 tot december 2025 stegen de cao-lonen met 5,1%, dus mag de huur in 2026 met maximaal 5,1 + 1 = 6,1% omhoog. De verhuurder mag alleen verhogen als dat in het huurcontract staat; staat er een lager percentage, dan geldt dat. Ook hier mag de huur door de verhoging niet boven de maximale huurprijs bij het puntenaantal uitkomen.

Vrije sector: 4,4% in 2026

Voor de vrije sector staat de formule in de wet, die geldt tot 1 mei 2029: het laagste van de inflatie en de cao-loonontwikkeling, plus 1 procentpunt. De inflatie was 3,4% en de cao-loonontwikkeling 5,1%, dus is het maximum 3,4 + 1 = 4,4%. Er geldt geen maximale huurprijs op basis van punten. Staat in je contract een hogere verhoging, dan hoef je toch niet meer te betalen dan 4,4%. De verhuurder mag je ook geen nieuw contract met een hogere huur aanbieden en de huur niet opzeggen omdat je een hogere huur weigert.

Het WWS-plafond

Bij sociale huur en middenhuur geldt boven op het percentage de maximale huurprijs van het woningwaarderingsstelsel. Ken je het aantal punten van je woning, vul dat dan in: de tool kapt de nieuwe huur af op de bijbehorende maximale huurprijs. Die tabel loopt in 2026 van € 250,26 bij 40 punten tot € 1.667,40 bij 250 punten. Twee grenzen zijn belangrijk: 143 punten (€ 932,93) is de bovengrens van de sociale huur en 186 punten (€ 1.228,07) is de bovengrens van de middenhuur, ook wel de liberalisatiegrens. Onder 40 punten geldt het bedrag dat bij 40 punten hoort. Een verhoging die je boven het puntenmaximum brengt, is niet toegestaan, ook al blijft het percentage binnen de norm. Voor kamers geldt een aparte puntentabel.

Wanneer mag de huur omhoog?

De huur mag 1 keer per 12 maanden omhoog; bij sociale huur meestal per 1 juli. Bij sociale huur, kamers, woonwagens en standplaatsen moet de verhuurder het voorstel minimaal 2 maanden van tevoren schriftelijk sturen, per brief of e-mail, met de oude en nieuwe kale huur, de verhoging, de ingangsdatum en hoe je bezwaar maakt. Is het voorstel te laat, dan schuift de verhoging op. Bij middenhuur en vrije sector gaat de huur omhoog zoals in het contract is afgesproken; daar is geen vast moment voor aankondiging. Een verhoging na woningverbetering staat los van de jaarlijkse verhoging en mag hoger zijn.

Wat als de verhoging te hoog is?

Sociale huur en kamers: maak voor de ingangsdatum schriftelijk bezwaar bij de verhuurder, bijvoorbeeld met de modelbrief van de Huurcommissie. Houdt de verhuurder vast aan de verhoging, dan moet hij zelf de Huurcommissie vragen het voorstel te toetsen. Je kunt dan niet zelf naar de Huurcommissie. Middenhuur en vrije sector: maak bezwaar bij de verhuurder. Komen jullie er niet uit, dan kun je zelf de Huurcommissie vragen de verhoging te beoordelen, binnen 4 maanden na de ingangsdatum. Bij een verhoging per 1 juli 2026 dus uiterlijk 1 november 2026. De Huurcommissie stelt zo nodig de juiste huur vast; te veel betaalde huur vraag je zelf terug.

Wat verandert er in 2027?

De percentages voor 2027 maakt de overheid in december 2026 bekend. Wel al bekend: per 1 januari 2027 stijgen de huurprijsgrenzen met 2,87%. De bovengrens van de sociale huur (143 punten) wordt dan € 959,71 en de liberalisatiegrens (186 punten) € 1.263,32. De inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke verhoging van 2027 worden € 61.742 en € 72.787 (eenpersoons) en € 71.448 en € 97.048 (meerpersoons), over het inkomen van 2025. Op 1 januari 2027 gaat ook de Wet toekomstbestendige Huurcommissie in: dan kunnen ook huurders in de sociale huur een huurverhoging die in hun contract staat aan de Huurcommissie voorleggen, en kunnen middenhuurders bezwaar maken als de Huurcommissie vooraf ernstige gebreken heeft vastgesteld.

Waar deze uitkomst op gebaseerd is

Cijfers van: 2026
Laatst gecontroleerd: 1 november 2026
Belangrijkste bron: Rijksoverheid - Maximale huurverhoging 2026
Aanname: Wettelijke maxima per segment voor 2026 (sociale huur en kamers vanaf 1 juli 2026); het segment kies je zelf, de punten dienen als controle. Kamers zonder puntentoets.

Verandert er een tarief of een grens, dan wordt deze pagina bijgewerkt en verschuift de datum hierboven mee.

Rekenvoorbeeld

Sociale huur. Ahmed huurt een sociale huurwoning met een kale huur van € 800 per maand en een inkomen onder de grens. Zijn corporatie stelt per 1 juli 2026 een nieuwe huur van € 840 voor.

Stap 1: het maximum voor sociale huur is 4,1%.

Stap 2: maximale verhoging = € 800 × 4,1% = € 32,80, dus een maximale nieuwe huur van € 832,80.

Stap 3: het voorstel van € 840 is € 7,20 te hoog. Ahmed maakt voor 1 juli 2026 schriftelijk bezwaar. Bij een huur van € 320 was het maximum niet 4,1% (€ 13,12) maar het vaste bedrag van € 25 geweest.

Middenhuur. Sanne huurt sinds 2025 een middenhuurwoning van 170 punten voor € 1.000. In haar contract staat een jaarlijkse verhoging van 7%. Het maximum is 6,1%: € 1.000 × 6,1% = € 61, dus maximaal € 1.061. Dat blijft onder de maximale huurprijs bij 170 punten (€ 1.118,23), dus € 1.061 mag. De verhuurder rekent € 1.070 (7%); dat is € 9 te veel. Sanne kan tot 4 maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie.

Vrije sector. Haar collega huurt in de vrije sector voor € 1.400, met een contract van voor 1 juli 2024. Het maximum is het laagste van inflatie (3,4%) en cao-lonen (5,1%) plus 1: 4,4%. De verhoging is maximaal € 1.400 × 4,4% = € 61,60, naar € 1.461,60. Een puntenplafond geldt hier niet.

Tips

Controleer eerst je segment: het hangt af van de punten, de begindatum en de beginhuur van je contract. Middenhuur kan alleen bij een contract vanaf 1 juli 2024.
Vergelijk het voorstel met het wettelijke maximum: 4,1% sociaal, 6,1% middenhuur, 4,4% vrije sector (2026). Vul de nieuwe huur uit de brief in de tool in; je ziet dan meteen of hij te hoog is.
Kijk in je huurcontract: bij middenhuur en vrije sector geldt een lager afgesproken percentage, en staat er niets over jaarlijkse verhoging in, dan mag de huur niet omhoog.
Bij sociale huur moet het voorstel minimaal 2 maanden van tevoren schriftelijk binnen zijn. Maak bezwaar voor de ingangsdatum; daarna is het te laat.
Bij middenhuur en vrije sector heb je tot 4 maanden na de ingangsdatum om de Huurcommissie in te schakelen. Wacht daar niet te lang mee.
Vul de WWS-punten van je woning in als je die kent: ook een verhoging binnen het percentage mag je niet boven de maximale huurprijs brengen (bij 143 punten € 932,93, bij 186 punten € 1.228,07).
Krijg je een inkomensafhankelijke verhoging, controleer dan of je inkomen over 2024 echt boven de grens lag: € 59.504 respectievelijk € 70.149 voor eenpersoonshuishoudens, € 68.858 en € 93.531 voor meerpersoonshuishoudens. Is je inkomen sindsdien gedaald, dan kun je daar onder voorwaarden bezwaar op maken.
Check bij een flinke huurverhoging ook of je (nog) recht hebt op huurtoeslag; de inkomens- en huurgrenzen wijzigen jaarlijks.

Veelgestelde vragen

Hoeveel mag mijn huur stijgen in 2026?

Sociale huur maximaal 4,1% (verhogingen vanaf 1 juli 2026), middenhuur maximaal 6,1% en vrije sector maximaal 4,4% (verhogingen in 2026). Voor kamers geldt hetzelfde maximum als voor sociale huur. Een lagere afspraak in je contract gaat voor.

Hoe weet ik of ik sociale huur, middenhuur of vrije sector heb?

Voor contracten vanaf 1 januari 2026: tot en met 143 WWS-punten is het sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur en vanaf 187 punten vrije sector. Middenhuur bestaat alleen bij contracten vanaf 1 juli 2024. Bij een ouder contract met een beginhuur boven de liberalisatiegrens van dat moment is het vrije sector. Je punten bereken je met de Huurprijscheck van de Huurcommissie.

Hoe wordt de maximale huurverhoging vrije sector berekend?

De wet zegt: het laagste van de inflatie en de cao-loonontwikkeling, plus 1 procentpunt. Voor 2026 was de inflatie 3,4% en de cao-loonontwikkeling 5,1%, dus 3,4 + 1 = 4,4%. Die regel geldt tot 1 mei 2029. Voor middenhuur is het de cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt (6,1%), voor sociale huur het driejaarsgemiddelde van de inflatie plus 0,5 procentpunt (4,1%).

Wat is de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Verhuurders van zelfstandige sociale huurwoningen mogen bij huishoudens met een hoger inkomen een vast bedrag verhogen in plaats van 4,1 procent: € 50 per maand bij een hoger middeninkomen en € 100 bij een hoog inkomen. Voor eenpersoonshuishoudens liggen de grenzen op een inkomen (2024) van € 59.504 en € 70.149, voor meerpersoonshuishoudens op € 68.858 en € 93.531. De Belastingdienst geeft de inkomenscategorie door aan de verhuurder. Bij kamers geldt deze regel niet.

Mijn kale huur is lager dan 350 euro. Wat geldt dan?

Bij sociale huurwoningen met een kale huur onder € 350 mag de verhuurder per 1 juli 2026 maximaal € 25 per maand verhogen in plaats van 4,1%. Dat is in euro's meer dan het percentage zou opleveren.

Hoe maak ik bezwaar tegen een huurverhoging?

Bij sociale huur en kamers stuur je voor de ingangsdatum een schriftelijk bezwaar naar je verhuurder. Houdt die vast aan de verhoging, dan moet de verhuurder de Huurcommissie inschakelen. Bij middenhuur en vrije sector maak je eerst bezwaar bij de verhuurder; komen jullie er niet uit, dan vraag je zelf de Huurcommissie om een uitspraak, binnen 4 maanden na de ingangsdatum.

Mag de huur vaker dan een keer per jaar omhoog?

Nee. De jaarlijkse huurverhoging mag 1 keer per 12 maanden. Uitzonderingen zijn het eerste jaar van je huur, een verhoging die eerder te laat was, en een verhoging na woningverbetering; die laatste staat los van de jaarlijkse verhoging.

Kan de huur boven de maximale huurprijs van mijn woning uitkomen?

Bij sociale huur en middenhuur niet. Naast het percentage geldt de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Die loopt in 2026 van € 250,26 bij 40 punten tot € 1.667,40 bij 250 punten, met € 932,93 bij 143 punten (bovengrens sociale huur) en € 1.228,07 bij 186 punten (liberalisatiegrens). In de vrije sector geldt geen maximale huurprijs.

Wat is de maximale huurverhoging in 2027?

Dat is nog niet bekend. De overheid maakt de percentages in december 2026 bekend. Wel bekend: per 1 januari 2027 wordt de bovengrens van de sociale huur € 959,71 en de liberalisatiegrens € 1.263,32. Zodra de percentages officieel zijn, wordt deze pagina bijgewerkt.

Bronnen

Cijfers gecontroleerd aan de hand van officiële bronnen. Aan de uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend.

Citeren: Maximale huurverhoging, allesberekenen.nl/huurverhoging (cijfers 2026, gecontroleerd 1 november 2026). Onderbouwd met: Rijksoverheid - Maximale huurverhoging 2026. De berekening draait in de browser van de bezoeker; er worden geen ingevulde gegevens opgeslagen. Neem bij overname de uitkomst niet los van de aannames hierboven over.